Izađete iz kuće, sjednete na kavu, odete na poštu poslati pismo ili čekate u redu za šalter u banci, vrlo je vjerojatno da ćete čuti da netko priča o nekretninama ili o turizmu. Došli smo do točke življenja u našoj Hrvatskoj u kojoj kao da ništa drugo ne postoji, sve se vrti oko eura, a kako se do njih najčešće dolazi su upravo kupoprodaja nekretnina i/ili turizam.
Naravno da gdje izvire novac, naviru ljudi i to sa svih strana pa je borba za eurima postala nikad konkurentnija, žešća, a nekad i krvava. Lako se u tome gubi razum, zdravlje, imovina, a sve češće naši do jučer dragi sugrađani, prijatelji, susjedi postaju zakleti neprijatelji u toj borbi tko će osvojiti više. U svemu tome više nije ni bitno tko je koje struke, kakvo je njegovo znanje, stručnost, iskustvo, sposobnosti. Svatko želi dio kolača i nastaje kaos u kojemu je lako završiti kao žrtva, ako se ne vodi računa o zaštiti svojih interesa. Ono što nije ispravno se događa toliko često da postaje normalno, međutim, nitko više i ne pridaje tome pažnju dok god se dolazi do zadanog cilja, ali kako to obično biva, netko nekad u tom neredu mora izvući deblji kraj, a onda je, nažalost, kasno vratiti stvari na početak.
Kad se broje novci za kupnju ili prodaju nekretnine, malo tko razmišlja o popratnim troškovima i davanjima i zašto su isti uopće važni. Dok s jedne strane se mnogi žale kako je hrvatski pravosudni sustav spor i jalov, s druge strane, mnogi od tih istih ljudi neće učiniti ništa da se pravno zaštite na vrijeme, a prevencija je upravo ono što je nužno i što košta jer ukoliko se taj korak preskoči, lako moguće da ćete se naći u mnogo težoj, stresnijoj situaciji koja će u konačnosti mnogo više koštati, a upitno je kako će i kad završiti. Kako se zbog pojave brojnih agencija za posredovanje u prometu nekretnina, ali i nepoznavanja sudionika u kupoprodaji samog procesa kupoprodaje, sve češće zaobilaze odvjetnici ili je njihova uloga minimalizirana i indirektna, to se produbljuje put u ponor u koji će, nažalost, neki i propasti.
Najveća sreća odvjetnika je kad mu se obrati stranka na početku, ali realnost je takva da se najčešće javljaju kad su već potpisali nekakav dokument i isplatili dio ili čak u cijelosti novac i onda shvatili da se stvari ne odvijaju željenim tokom i da će im trebati pravna pomoć odvjetnika, međutim, čak ni tada vrlo često nisu spremni platiti odvjetničke usluge, iako je odvjetnički posao u toj situaciji puno teži nego da se stranka obratila na početku, što mi je, moram priznati, fascinantno da ljudi koji su vrlo često isplatili novac bez da su provjerili putem odvjetnika sve što je potrebno da bi donijeli odluku o kupnji i svakako prije ikakvog potpisa i isplate, teško pristaju platiti odvjetničke usluge čak i onda kad su već osvijestili donekle problem koji su dijelom i sami skrivili.
Dok god se ne osvijesti, bilo da je riječ o prodavatelju ili kupcu, a posebno ako je riječ o kupcu koji i snosi najveći rizik u kupoprodaji, da je nužno pravno posavjetovati se s odvjetnikom na samom početku, imat ćemo ovakvu situaciju u kojoj će uspješno plivati mnoge osobe koje djeluju u sivoj zoni zbog čega Hrvatska još uvijek slovi kao pravno nesigurna i komplicirana zemlja za investiranje. Čak dapače, odvjetnik osim početnog pravnog savjetovanja i svih potrebnih pravnih provjera može na kvalitetan, efikasan i pravno siguran način odgovoriti izazovima konkretne kupoprodaje jer svaka ima svoje specifičnosti, ma koliko laicima se činilo da se radi o “šprancama” (riječ koju duboko prezire, vjerujem, svaki odvjetnik) i to tako da zastupajući vas u pregovorima iznađe najbolje pravno rješenje ne samo za vas kao klijente, već i za pravni posao kao cjelinu, kako bi se osiguralo da se pravni posao realizira s uspjehom za sve sudionike, a ne da stranke završe u sporu ili pretrpe štetu koja se mogla izbjeći. Velika je razlika da li isprave o kupoprodaji sastavlja odvjetnik kojeg ste vi angažirali za zastupanje ili netko treći jer će vaš odvjetnik zasigurno brinuti o detaljima koji nekome u drugoj poziciji neće biti toliko bitni. Vaš cilj ne smije biti da uđete samo u posjed nekretnine i uknjižite se kao vlasnik, već i da učinite uz pomoć svog odvjetnika što god možete da u budućnosti se ne pojavi kakav “kostur iz ormara” koji će vas koštati živaca, novaca i vremena.
Kad kupac pronađe konkretnu nekretninu, morao bi biti svjestan, da bi njegov prvi korak trebao biti obratiti se bilo kojem odvjetniku u Hrvatskoj koji se bavi tom vrstom prava, a bar je danas uz pomoć interneta vrlo lako doći do tih informacija, pravno se posavjetovati s odvjetnikom, ovlastiti ga da izvrši sve potrebne pravne provjere i u dogovoru s klijentom uključi u taj proces po potrebi i druge stručnjake (geodete, arhitekte, građevince, knjigovođe, porezne savjetnike…) kako bi stranka prije odluke o kupnji i pregovora o bitnim elementima kupoprodaje imala jasnu i potpunu sliku onoga što je čeka, pritom imajući u vidu ne samo cilj da kupac postane vlasnikom nekretnine, nego vodeći i računa o tome zašto istu kupuje, da li je to za privatne ili poslovne svrhe i kakve sve posljedice i obveze iz toga mogu proizići, a ne samo prava i koristi.
Kao odvjetnik s dugogodišnjim iskustvom pružanja odvjetničkih usluga u kupoprodajama nekretnina u Dalmaciji, svjesna sam koliko je složena i specifična pravna situacija s nekretninama na ovom području i uvijek pristupam s krajnjim oprezom svakom pravnom poslu stranke pa me posebno iznenađuje kad ne samo domaći već i strani državljani vrlo često potpisuju predugovore ili tzv. potvrde o rezervaciji nekretnina bez da uopće angažiraju svog nezavisnog odvjetnika, osim u onom trenutku kad se već ispostavi da stvari nisu onakve kakvima su se činile i prezentirale. Činjenica je da brojne brokerske agencije nude kroz svoje posredovanje i usluge odvjetnika koje zapravo klijenti gotovo nikad i ne sretnu, međutim, praksa je pokazala da je upitno koliko i kako odvjetnici u takvom aranžmanu sudjeluju u pravnom dijelu kupoprodaje, a koliko je zapravo to tek prezentacija brokera koji naravno stremi zaključiti što prije posao i naplatiti proviziju, te je moje iskustvo pokazalo da klijentima tada vrlo često agenti ne prezentiraju sve činjenice i okolnosti (neki svjesno, neki iz razloga što ne poznaju dovoljno materiju), a kad potpišu predugovor, a sve češće i samo spomenutu tzv. potvrdu o rezervaciji nekretnine koju ni sama ne mogu pravno prihvatiti da se uvriježila u kupoprodajama jer pravno nema nikakvu vrijednost, da faktički saznaju za određene bitne činjenice i okolnosti u trenutku kad već imaju „vezane ruke“ zbog već potpisanog predugovora u kojem nije bilo instrumenata osiguranja kupca i isplaćene kapare. Također, stranke vrlo često kupujući nekretnine ne vide širu sliku, pa se vrlo često desi da kupuju zemljišta bez da su provjerili imaju li pristupni put do javne ceste, kao i da li nekretnina zaista na terenu odgovara onome što je upisano u katastru i zemljišnim knjigama, da li se može graditi i što se može graditi, koja ja namjena nekretnine po važećoj prostorno-planskoj dokumentaciji, postoje li kakva dugovanja ili postupci koji bi mogli u budućnosti opteretiti nekretninu, kakve su porezne i druge javne obveze i još mnogo toga o čemu stručne osobe znaju i vode računa, a laici ni ne znaju da postoje.
U interesu je svih sudionika u ovakvim pravnim poslovima da se poštuje svačija struka i da se svaki segment kupoprodaje prođe sa stručnom osobom za to, a kroz takav postupak najbolje i najsigurnije će vas voditi odvjetnik, kojemu ćete bitno olakšati posao i sebi smanjiti rizik na minimum, ako se obratite istom na početku prije poduzimanja konkretnih koraka, a samim time i troškovi takovih usluga će biti neusporedivo manji u odnosu na one koje ćete imati ukoliko se odlučite na taj put krenuti sami ili se obratite odvjetniku kad je već problem nastao.
Koliko god smo skloni prigovarati državi za mnogo toga za što je i nije kriva, pa tako i drugim ljudima koji su nam krivi za sve kad stvari pođu po zlu, toliko moramo biti i samokritični i shvatiti da mnogi problemi polaze od nas samih, ako nismo u trenutku kad je bilo vrijeme za to potražili struku i slušali savjete i upute iste, već se pravili najpametnijima za sve bilo da je to iz neznanja, nepoštivanja struke, odnosno, podcjenjivanja vrijednosti onoga što se dobiva za novac, ili puke želje da se novac koji bi trebalo potrošiti na usluge stručnih osoba kako bi se kupoprodaja odvila na najbolji mogući način zapravo investira u vrjedniju nekretninu ili jednostavno da se uštedi.
Život u moderno vrijeme nas je doveo do toga da mislimo kako se sve može riješiti pretraživanjem interneta, telefonskim pozivom ili slanjem poruka preko svakojakih modernih aplikacija i dok god to jesu u mnogočemu korisna pomagala, ista vrlo lako mogu postati i štetna jer ništa se ne može riješiti tako potpuno, dobro i kvalitetno kao komunikacijom uživo uz jednu vrlo bitnu napomenu da biste uvijek trebali odvjetniku na sastanak, ukoliko je to moguće, doći s konkretnim informacijama i dokumentacijom koju posjedujete.
