Većina ljudi koja namjerava graditi zna da mora prethodno zatražiti i ishoditi građevinsku dozvolu kojom nadležno upravno tijelo dozvoljava gradnju. Zahtjevu za izdavanje dozvole nužno je priložiti odgovarajuće dokaze da su svi propisani uvjeti ispunjeni, a između ostalog, navodi se kao uvjet i to da ste kao vlasnik građevinskog zemljišta prenijeli dio zemljišta u vlasništvo jedinice lokalne samouprave, odnosno, sklopili ugovor o osnivanju služnosti provoza i/ili prolaza, ako takva zakonom propisana dužnost postoji.
Naime, člancima 170-175 trenutno važećeg Zakona o prostornom uređenju detaljno je propisano kad takva dužnost postoji, ali i ne samo dužnost, već i ovlaštenje da možete to napraviti, ako je to ono što vam treba da biste mogli ishoditi odgovarajuću dozvolu za gradnju, ali isto tako činjenica je da jako malo ljudi u praksi zna što tada raditi.
Laički rečeno, da biste osigurali spoj, pristup sa svoje buduće građevne čestice na javnu prometnicu, možete prenijeti dio svog građevinskog zemljišta u vlasništvo jedinice lokalne samouprave na čijem području se nalazi takva nekretnina jer taj pristup vam je nužan da biste mogli uspješno ishoditi dozvolu za gradnju.
KAKVO ZEMLJIŠTE?
To zemljište mora biti neizgrađeno i neopterećeno i to je jako bitno i na to mnogi zaboravljaju pa svakako ako se planira upis hipoteke radi realizacije kredita ili slično bi trebalo prethodno voditi računa o ovome kako se ne bi opteretilo nekretninu i tako onemogućio prijenos. Stoga ne smije biti nikakvih tereta, dugova, služnosti i sl. na zemljištu koje se namjerava prenijeti.
TKO MOŽE?
Prenijeti zemljište na ovaj način mogu, ovlašteni su, vlasnici onih zemljišta na kojima je urbanističkim planom uređenja (UPU) planirano građenje, odnosno uređenje površine javne namjene, ali i vlasnici neizgrađenog zemljišta na kojemu se ne može graditi jer se ne može formirati građevna čestica u skladu s detaljnim planom uređenja (DPU).
TKO MORA?
Vlasnik građevinskog zemljišta koje je prostornim planom, lokacijskom dozvolom ili građevinskom dozvolom određeno za građenje komunalne infrastrukture koja služi njegovoj građevnoj čestici ili građevini koja će se izgraditi na toj čestici, dužan je prije dobivanja lokacijske dozvole, prenijeti jedinici lokalne samouprave u vlasništvo dio tog zemljišta, odnosno, sklopiti ugovor o osnivanju služnosti provoza i/ili prolaza ili druge služnosti na svojoj građevnoj čestici ili građevini koja će na njoj biti izgrađena za korist komunalne infrastrukture kada je to potrebno prema urbanističkom planu uređenja, drugom prostornom planu koji ima detaljnost tog plana, lokacijskoj dozvoli ili građevinskoj dozvoli.
KAKO?
Predmetni prijenos se vrši izjavom o prijenosu zemljišta koju vlasnik zemljišta daje na zapisnik nadležnom upravnom tijelu županije, odnosno Grada Zagreba, međutim, za doći do toga potrebno je pokrenuti postupak kod nadležnog upravnog tijela i zahtjevu priložiti određene isprave, a vrlo često i parcelacijski elaborat, trošak kojeg prethodno snosi vlasnik zemljišta. Iako taj trošak, kao i naknadu za preneseno zemljište u visini tržišne vrijednosti u vrijeme predaje istog zemljišta, bi jedinica lokalne samouprave bila dužna isplatiti vlasniku zemljišta po odredbama istog Zakona, činjenica je da su u praksi, jedinice lokalne samouprave rijetko spremne to sporazumno isplatiti, pa su vlasnici zemljišta ili prisiljeni pokrenuti sudski izvanparnični postupak u roku od 4 godine od predaje zemljišta, na koji imaju pravo temeljem istog Zakona, ili faktički odustati od takve naknade, svjesni da im jedinica lokalne samouprave kod buduće gradnje itekako može naći način kako zakomplicirati život.
Jedinica lokalne samouprave ne može spriječiti davanje izjave o prijenosu zemljišta te u tom postupku je u tom smislu jedino bitno da je nadležno upravno tijelo istu pozvalo najmanje 14 dana prije davanja izjave. Zapisnik s izjavom o prijenosu zemljišta potpisuju samo vlasnik zemljišta i službena osoba nadležnog upravnog tijela uz ovjeru pečatom tog upravnog tijela te je upravo taj zapisnik pravna osnova stjecanja vlasništva temeljem koje se može zatražiti i ishoditi uknjižba prenesenog zemljišta na jedinicu lokalne samouprave.
U PRAKSI…
Iako dobro zamišljeno, činjenica je da navedeni postupci kod nadležnih upravnih tijela u praksi znaju potrajati, a investitorima je upravo to ono što im najviše znači, vrijeme, pa iako se radi o zakonom propisanom načinu na koji bi se predmetna situacija trebala riješiti, sve češće vlasnici zemljišta sklapaju izravno ugovore s jedinicama lokalne samouprave, kako bi se taj uvjet što prije ispunio, što ne znači da i to ide glatko samo po sebi već se mora ispregovarati i realizirati.
U svakom slučaju, radi se o nečemu što je jako korisno i što bi po mom mišljenju samo u praksi trebalo ubrzati u smislu trajanja postupka davanja izjave o prijenosu zemljišta pred nadležnim tijelom, kao i odgovarajućim zakonskim nadopunama motivirati jedinice lokalne samouprave da ipak za preneseno zemljište na odgovarajući način kompenziraju vlasnike zemljišta, ne nužno kroz novčanu naknadu, ako ne žele ili nisu u mogućnosti isplatiti iste, što vrlo često navode kao razlog.
Investitorima svakako savjetujem da po ovom pitanju konzultiraju i angažiraju ne samo geodete i arhitekte, već i odvjetnike jer upravo će im oni pomoći da ovaj uvjet ispune na najefikasniji mogući način.
Jedan od motiva za pisanje ovog članka je to što vrlo često investitori kupuju zemljište s namjerom gradnje, a odluku o kupnji donose bez da prethodno sagledaju i prođu sa stručnjacima sve aspekte koji su nužni za uspješnu kupnju i gradnju, ali i pravodobnu procjenu trajanja i troškova iste i ovo je jedan od tih aspekata.
